Ce calculează acest instrument?
Pentru scenariul imobiliar, simularea urmărește capitalul investit, costul finanțării, chiria încasată și aprecierea presupusă a proprietății. Pentru scenariul bursier, urmărește suma inițială, contribuțiile lunare și capitalizarea randamentului. La final compară valoarea acumulată, câștigul net și randamentul anualizat.
Imobiliare vs. bursă: ce comparăm?
Compararea corectă cere același orizont de timp și același capital angajat. Fără aceste două condiții, comparația nu spune nimic: o investiție cu efect de levier și una fără sunt structural diferite, chiar dacă rezultatul final este exprimat în aceeași monedă. Ce trebuie comparat înainte de a decide.
Randament și cost
- Randamentul brut nu este randamentul tău: din el se scad costurile de achiziție, întreținere, impozite și perioadele de neocupare.
- La bursă, comisioanele și taxarea câștigului reduc randamentul net.
- În ambele cazuri, ceea ce contează pentru comparație este rezultatul net, pe același orizont.
Rolul creditului în investiția imobiliară
Creditul permite controlul unui activ mai mare decât capitalul propriu. Efectul este simetric: amplifică atât câștigul, cât și pierderea, și adaugă un cost fix — dobânda — care trebuie plătit indiferent dacă proprietatea este închiriată sau nu.
Chiria și aprecierea proprietății
Randamentul imobiliar are două componente: fluxul de numerar din chirie și aprecierea valorii. Prima este relativ vizibilă și verificabilă; a doua este o ipoteză despre viitor. În simulare, ambele sunt parametri pe care îi controlezi.
Contribuțiile lunare și dobânda compusă
În scenariul bursier, contribuțiile lunare se adaugă la capitalul existent, iar randamentul se aplică lunar întregului sold. Efectul devine vizibil abia pe orizonturi lungi, motiv pentru care o simulare pe cinci ani și una pe douăzeci arată complet diferit. Cum funcționează dobânda compusă.
Riscuri și lichiditate
| Dimensiune | Imobiliar | Bursă |
|---|---|---|
| Capital minim | Ridicat, chiar și cu credit | Redus, se poate începe cu sume mici |
| Lichiditate | Scăzută, vânzarea durează | Ridicată, în condiții normale de piață |
| Diversificare | Concentrată pe un activ și o zonă | Posibilă pe multe active |
| Efort de administrare | Chiriași, reparații, formalități | Redus |
| Volatilitate vizibilă | Rar evaluată | Zilnică |
Exemplu ilustrativ
Investiție inițială și contribuții lunare
- Situația de pornire: ai 20.000 lei economisiți și poți pune deoparte 1.000 lei pe lună, timp de 10 ani.
- Ce introduci: suma inițială 20.000 lei, contribuție lunară 1.000 lei, orizont 10 ani, randament anual ipotetic 6%.
- Ce face calculatorul: capitalizează lunar suma inițială și fiecare contribuție, până la finalul orizontului.
- Cum citești rezultatul: separă cât ai depus efectiv (20.000 + 120.000 = 140.000 lei) de partea provenită din randament.
- Ce nu poți concluziona: că randamentul de 6% se va realiza. Este o ipoteză introdusă de tine, nu o estimare a platformei.
Valorile din exemplu sunt alese pentru ilustrare, nu sunt o ofertă și nu reflectă condițiile unui produs anume.
Cum interpretăm rezultatul?
Nu ca pe un verdict, ci ca pe o hartă a compromisurilor. Modifică pe rând o singură ipoteză — randamentul bursier, chiria, dobânda, aprecierea — și observă cât de mult se schimbă concluzia. Dacă o variație rezonabilă inversează rezultatul, cele două opțiuni sunt, practic, echivalente în incertitudine.
De ce o simulare nu este o predicție
Randamentele sunt ipoteze, nu estimări ale platformei
Toate ratele de randament, de apreciere și de creștere a chiriei sunt valori introduse de tine. Alevanta nu estimează, nu recomandă și nu garantează niciun randament viitor și nu recomandă instrumente sau active anume.